深圳楼市：建筑企业垫资“分羹”房地产业

深圳商报记者 苏海强 房地产严控政策实施以来，房地产企业“很差钱”。昨天，记者采访了解到，房地产开发商因资金需求，不得已主动找建筑企业寻求垫资，并主动表示出让部分房地产销售利润，以求项目能够运作。这让越来越多的建筑企业看到了新商机。

开发商让利博双赢

昨天，中国华西企业有限公司一名不愿具名的高管告诉记者，2008年，青岛帝邦·帝都开发商主动找到华西洽谈，由于他们只有土地，没有开发资金，他们希望华西先垫资进行施工建设，最后回取施工款并参与房地产销售利润分成。

这位高管说，开发商有资金需求，华西有垫资能力，高层决定一试。于是，双方签下合同。2011年，该项目在华西垫资1亿元的情况下开发成功，华西也得到了2000万元的销售利润提成，并顺利拿到了工程款，共计斩获了2700多万元利润。“要知道，华西去年一年建筑施工收入70多亿元，利润才7300多万元。”

这一项目的成功，给了华西一个新的发展思路。华西已把垫资与房地产开发商合作开发项目的模式，当作一个新的经济增长点，写进了自己未来几年的发展规划当中。

建筑企业找到新“钱”途

华西这位高管表示，目前，在房地产不景气、开发商“差钱”的背景下，建筑企业像华西一样与开发商利益捆绑共同开发项目的现象很普遍。

他告诉记者，为提高垫资能力，华西又拟从公司内部改革项目运作模式，准备推出项目经理负责制，在运作一个项目时，将运作项目的责任、风险下放到项目经理，由项目经理整合社会资源，项目资金（也就是垫资金额）可由项目经理自己向社会筹集，也可按一定利率向公司借款。项目运作成功后，项目经理的收入直接与项目挂钩。

知名房地产基金机构德信资本董事长陈义枫的说法佐证了华西高管的说法，目前，华西的做法在建筑行业确实较普遍。但由于在一个项目开发前，利润不好估算，项目成功与否变数较大，而大型开发商较有资金实力无需这样，中小建筑企业又难有垫资能力。因此，建筑企业与开发商的这种合作，多发生在有垫资能力的大型建筑企业与确实差钱的中小型开发商之间。

说起出现这种现象的原因，陈义枫说，自从国家对房地产实行限购限贷等严控政策以来，银根紧缩，房地产开发商日子日益不好过。由于开发资金紧缺，许多房地产开发商面对已经到手的开发用地无力开发，难以产生效益，寻找资金成为他们的当务之急。这样，既造就了自去年以来日益火爆的房地产基金，也让建筑企业有了一个新的经济增长点。

深圳市房地产研究中心主任王锋则认为，在房地产政策调整之下，开发商遇到了资金困难，有策略地适当让利，把项目运作起来，“这是按照市场经济规律运作项目的一种非常正常的事情”，只要在法律允许的范围内进行运作，我们不必苛求。但在这种运作过程中，开发商无疑将项目运作的部分风险转嫁到了建筑企业身上。怎么防范行业风险，这需要有个部门在行业管理规范中进行明确。